Основные проблемы оценки стоимости недвижимости сравнительным подходом на примере Екатеринбурга

Актуальность темы исследования обусловливается следующими обстоятельствами. Во-первых, согласно федеральному стандарту оценки № 2 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)» при проведении оценки стоимости недвижимости оценщику предписывается применение трех подходов: затратного, сравнительного и доходного. Во-вторых если затратный и доходный подходы, как правило, особых вопросов не вызывают, то технология сравнительного подхода широко обсуждается среди оценщиков на протяжении всей истории применения оценочной технологии в РФ. В-третьих, особое внимание к этому подходу обусловлено тем, что его принято считать подходом, позволяющим получить наиболее объективные результаты стоимости объекта оценки. Это мнение основано на том, что сравнительный подход, как известно, построен на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами, по которым сделки купли-продажи уже совершены. По нашему мнению сравнительный подход в условиях РФ не всегда позволяет получить объективные результаты, а в иных случаях не применим вообще. Этот вывод основан на следующих соображениях.

---

Если вам необходимо написание контрольных работ , заполните форму заказа на сайте Work5.

---

. Целью курсовой работы является в первой главе изучить правовые основы, методологическую базу оценки объектов недвижимости сравнительным подходом, а также определить основные проблемы применения данного подхода. Во второй главе работы произвести расчет рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом в г. Екатеринбург. Исходя из поставленной цели, можно сформулировать следующие задачи курсовой работы: - проанализировать методику применения сравнительного методического подхода при оценке недвижимости; - обозначить развитие сравнительного подхода к оценке единых объектов; - провести описание и техническая характеристика объекта оценки – трехкомнатной квартиры ; - определить стоимость объекта сравнительным подходом; - провести согласование полученных величин стоимости объектов сравнения; - охарактеризовать проблемы применения и рекомендации по применению сравнительного подхода при оценке недвижимости Информационная база курсовой работы включает нормативно-правовые акты, статистические материалы, труды ведущих отечественных и зарубежных авторов, посвященные проблемам применения сравнительного подхода при оценке недвижимости Грибовский С.В., Довдиенко И.В., Черняк В.З., Новиков В.А., статьи, опубликованные в периодических изданиях, а также Интернет-ресурсы Объектом исследования является жилая недвижимость – трехкомнатная квартира №88, расположенная по адресу: г. Ростов-на-Дону, г.Екатеринбург, ул. Восстания, 7. Предметом исследования выступают конкретные формы финансовых и организационных отношений, возникающих в процессе оценки жилой недвижимости сравнительным подходом. Методология изучения базируется на использовании общенаучных основ: системного подхода, методов экономического анализа и синтеза, приемах индуктивного и дедуктивного исследования, единства исторического и логического, соотношения общего, особенного и единичного, принципов построения моделей и классификаций. Курсовая работа состоит из введения, двух глав основного текста, заключения, списка использованных источников. Содержание работы изложено на 32 страницах машинописного текста, включает 6 таблиц, 7 формул, список использованных источников состоит из 35 наименований.

Таким образом, основные проблемы применения сравнительного подхода заключаются в следующем: Во-первых, в отношении определенных видов недвижимости весьма сложно подобрать аналоги. Найденные аналоги могут существенно отличаться от объекта оценки. Во-вторых, наиболее распространенным методами в рамках сравнительного подхода является метод сравнения. Применение метода сравнения продаж, как известно, предполагает внесение поправок в цены продаж объектов аналогов по определенной совокупности факторов. В этом случае возникают вопросы объективности и обоснованности технологии расчета поправок. В-третьих, серьезные сомнения вызывает информация о ценах сделок купли-продажи объектов-аналогов. Практика купли-продажи объектов недвижимости в Российской Федерации показывает, что продавцы и покупатели не склонны раскрывать информацию подобного рода. В рамках данной курсовой работы проанализированы теоретические положения оценки недвижимого имущества сравнительным подходом, а также проведена оценка стоимости сравнительным подходом недвижимого имущества в г.Екатеринбург. При рассмотрении механизмов проведения оценки основное внимание было уделено особенностям оценки объектов жилой недвижимости сравнительным методическим подходом, определены проблемы и перспективы развития оценки недвижимости в рамках данного подхода. Сделаны соответствующие выводы. 1. Сравнительный методический подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами продаж. 2. Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. При недостаточном развитии данного рынка, а также при условии, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным, либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, - применение этого подхода нецелесообразно. 3. Глава №2 посвящена в соответствии с поставленной целью был осуществлен сбор необходимой информации об объекте исследования и проведена оценка рыночной стоимости жилой квартиры в г.Екатеринбурге с использованием сравнительного подхода. В рамках сравнительного подхода использовался метод сравнения продаж. На основании согласования результатов рыночная стоимость трехкомнатной квартиры составила 3 189 079 (три миллиона сто восемьдесят девять тысяч семьдесят девять) рублей. 4. В заключительном параграфе рассмотрены основные проблемы применения сравнительного подхода и предложены рекомендации по применению сравнительного подхода при оценки недвижимости.

Нормативно-правовая база (законодательные акты) 1. Гражданский кодекс РФ от 30.11.1994 №51-ФЗ (ред. от 06.04.2015) // Правовая система «Консультант Плюс», 2015. 2. Федеральный закон от 21.07.1997 г. №122-ФЗ (ред. от 06.04.2015) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Правовая система «Консультант Плюс», 2015. 3. Федеральный закон от 16.07.1998 №102-ФЗ (ред. от 06.04.2015) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Правовая система «Консультант Плюс», 2015. 4. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 08.03.2015) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.04.2015) // Правовая система «Консультант Плюс», 2013. 5. Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1») // Правовая система «Консультант Плюс», 2015. 6. Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 255 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)» // Правовая система «Консультант Плюс», 2015. 7. Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 254 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3)» // Правовая система «Консультант Плюс», 2015. 8. Приказ Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 № 508 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)» // Правовая система «Консультант Плюс», 2015. 9. Приказ Минэкономразвития РФ от 04.07.2011 № 328 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5) // Правовая система «Консультант Плюс», 2015. 10. Приказ Минэкономразвития РФ от 07.11.2011 № 628 «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО № 6)» // Правовая система «Консультант Плюс», 2015. 11. Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО 7)». Утв. приказом Минэкономразвития от 25.09.2014 г. № 611 [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc; base=LAW; n=160678 (дата обращения: 22.05.15). 12. Международные стандарты оценки. Седьмое издание. / Пер. с англ. И.Л. Артеменкова, Г.И. Микерина, Н.В Павлова. М.: ООО «Российское общество оценщиков», 2011. 13. Европейские стандарты оценки. 2000 / Пер. с англ. Г.И. Микерина, Н.В Павлова, И.Л. Артеменкова. М.: ООО «Российское общество оценщиков». Учебное пособие, учебник и монографии 14. Балтин В.Э. Оценка застроенных земельных участков // Регистр оценщиков. – 2013. – № 15. – С. 55 – 58. 15. Балтин В.Э. Повышение качества оценочных услуг // Интеллект. Инновации. Инвестиции. – 2013. – № 4. – С. 14 – 19. 16. Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие. – М.: Маросейка, 2011. – 432 с. 17. Довдиенко И.В., Черняк В.З. Ипотека. Управление. Организация. Оценка: учеб. пособие для студентов вузов. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2014. - 464 с. 18. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие. – М.: КноРус, 2012. – 344 с. 19. Новиков В.А. Практическая рыночная экономика. Токование 4000 терминов: словарь. М.: Флинта; Моск. психолого-социал. ин-т, 2007. - 376 с. 20. Новейший словарь иностранных слов и выражений. Минск: Харвест, М.: АСТ, 2010. - 976 с. 21. Оценка для целей залога: теория, практика, рекомендации / М.А. Федотова, В.Ю. Рослов, О.Н. Щербакова, А.И. Мышанов. М.: Финансы и статистика, 2011. – 605 с. 22. Популярная экономическая энциклопедия / гл. ред. А.Д. Некипелов. М.: Большая рос. энцикл., 2001. - 367 с. 23. Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. Современный экономический словарь. 2-е изд., испр. М.: Инфра-М, 2011. - 479 с. 24. Татаров К.Ю. Особенности бухгалтерского учета в риэлторских организациях. М.: Финансы и статистика, 2012. - 320 с. 25. Финансово-кредитный энциклопедический словарь / под общ. ред. А.Г. Грязновой. М.: Финансы и статистика, 2010. - 1168 с. 26. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / пер. с англ. М.: Дело, 1997. - 480 с. 27. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.: Изд. Бр. Башмаковых, 1911. - 340 с. 28. Экономическая энциклопедия / науч.-ред. совет изд-ва «Экономика»; Рос. акад. наук, Ин-т экономики; гл. ред. Л.И. Абалкин. М.: Экономика, 2012.- 1055 с. 29. Экономика недвижимости: учеб. пособие / под ред. В.И. Ресина. М.: Дело, 2013. - 328 с. Интернет ресурсы: 30. Балтин В.Э. Особенности оценки недвижимости в составе залоговых отношений // Современные проблемы науки и образования. – 2015. – № 1; URL: www.scienceeducation. ru/121-18617 (дата обращения: 20.01.2016). 31. Региональные базы данных для оценочной деятельности и их математическое обеспечение//URL: http://www.imperia-a.ru/consulting/article/53/(дата обращения: 20.01.16). 32. Техника метода сравнения продаж: от качественных корректировок – к квалиметрической модели//URL: https://it.iksys.ru/knowledge-base/view/materials/283 / (дата обращения: 20.01.16). 33. Особенности применения сравнительного подхода при оценке стои- мости недвижимости//URL: http://www.aleana.biz/ocenka/real-estate/(дата об- ращения: 20.01.16). 34. О требованиях к числу сопоставимых объектов при оценке недвижи- мости сравнительным подходом //URL: http://www.gkr.su/evaluation_consulting/analyst/comparative/(дата обращения: 20.01.16). 35. Метод анализа иерархий как составная часть методологии проведения оценки недвижимости// URL: http:// www.imperia-a.ru/files/articles/fbd7763f67faead3f263c1157a67f23b /(дата обращения: 20.01.16).