договор аренды зданий и сооружений

Рано или поздно перед предпринимателем встаёт вопрос об офисных и/или складских помещениях. Если собственных средств недостаточно или вложение достаточно крупной суммы в недвижимость представляется не целесообразной в данный момент времени, так называемой палочкой-выручалочкой может стать один из институтов гражданского права именуемый арендой. Как и у любой другой сделки, у договора аренды есть свои тонкости и связаны они, как показывает практика, в первую очередь с формой договора и его условиями. Договор аренды здания необходимо составлять в следующих случаях: .

---

Не спешите купить курсовую , где угодно. Выбирайте проверенный сайт.

---

. если вы – владелец нежилого здания или сооружения и хотите сдать его в аренду коммерческой или некоммерческой организации; . если вы хотите снять в аренду здание или сооружение и использовать его в производственных целях (в качестве мастерской, завода, цеха и т.д.); . если вы хотите снять в аренду здание или сооружение и использовать его в складских целях; . если вы хотите снять в аренду здание и использовать его в торговых целях (в качестве магазина, торгового комплекса, крытого рынка и т.д.); . если вы хотите снять в аренду здание или сооружение и использовать его в качестве офиса; . если вы хотите снять в аренду здание или сооружение и использовать его в некоммерческих целях (для размещения в нем социальной службы, детской спортивной секции, благотворительного фонда и т.д.). Грамотное составление договора аренды здания, сооружения (ДАЗС) – залог стабильности и уверенности в завтрашнем дне. Не стоит этим пренебрегать и при заключении договора стоит продумывать его до мелочей. Цель данной курсовой работы – изучить вопросы, касающиеся договора аренды здания или сооружения*.* Для достижения заданной цели необходимо выполнить следующие задачи: 1) Исследовать теоретические основы договора аренды зданий и сооружений; 2) Рассмотреть обзор судебной практики по спорным вопросам при заключении и расторжении договоров аренды зданий и сооружений.

Таким образом, на основе ознакомления с некоторой учебной и иной литературой по данной теме можно сделать определенные выводы. Договор аренды зданий и сооружений (ДАЗС) – соглашение, в силу которого одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) здание и сооружение за плату во временное владение и пользование или в пользование, а арендатор обязуется использовать данное имущество по назначению, своевременно вносить арендную плату и по прекращению договора вернуть ту же самую вещь в том же самом состоянии с учетом нормального износа [1]. Предмет договора – здание и сооружение – разновидность недвижимого имущества и неразрывно связаны с ЗУ. Прежде всего, это отдельно расположенные архитектурные объекты. Административное законодательство дает определение понятий «здания и сооружение». Согласно ФЗ от 30.12.09 ст.2 №384 Технический регламент о безопасности зданий и сооружений, сооружение определяется как результат строительства, представляющий собой объемную плоскостную или линейную строительную систему, имеющие наземную, подземную, надземную части, состоящую из несущих и ограждающих конструкций, предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранение продукции, временного пребывания людей, перемещение людей и грузов [3]. Здание – объемная строительная система, также характеризующаяся наличием надземной и подземной частью, включающая в себя помещение, а также сети и системы инженерно – технического обеспечения, предназначенная для проживания или деятельности людей, размещения производств, хранения продукции или содержания животных. Относительно нежилых помещений вопрос является дискуссионным: подлежит ли договоры аренды нежилого помещения государственной регистрации независимо от срока заключении или на него необходимо распространять правила п.2 ст.651 ГК? Требуется государственная регистрация, когда он заключен на срок 1 год и более. С позиции ВАС нежилые помещения технически входят в состав здания. Данная позиция выражена в информационном письме ВАС №53 «О государственной регистрации ДА нежилых помещений» [4]. С позиции Минфина РФ ДА нежилых помещений в зданиях или сооружениях должны подлежать государственной регистрации независимо от сроков заключения. Эта позиция выражена в письме департамента налоговой политики РФ №0402052. Налоговики объясняют это тем, что нежилые помещения юридически выделены из состава зданий как самостоятельные объекты гражданских прав, имеют собственные кадастровые номера и характеризируются опосредованной связью с ЗУ. При разрешении подобных споров приоритетной является позиция ВАС. Целесообразным является компромисс: действительно, если нежилое помещение юридически обособлено от здания, т.е. собственник помещения не совпадает с собственником здания в одном лице и помещение имеет самостоятельный кадастровый номер и право собственности на него зарегистрировано отдельно, то это самостоятельный объект и тогда позиция Минфина обоснована – требуется государственная регистрация. Но если собственник здания одновременно собственник всех помещений нет смысла обособлять и нежилое помещение подчиняется правовому режиму зданий. Предмет договора должен быть описан в соответствии с требованиями кадастрового законодательства: адрес, расположение на ЗУ, наименование, назначение, кадастровый номер. Государственный кадастровый учет зданий и сооружений – действие уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которое подтверждает его существование, поэтому каждый объект недвижимости имеет неповторяющийся во времени и на территории РФ кадастровый номер. Определяется этот порядок ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» [2]. Условия о размере арендной платы является существенным, при его отсутствии договор считается незаключенным. Установленная договором арендная плата должна включать плату за пользование ЗУ, на котором расположено здание или сооружение либо с соответствующей частью участка. Определяется размер арендной платы из фактического размера передаваемого по договору здания или сооружения. Пользование ЗУ, на котором расположено арендуемое здание или сооружение регламентируется правила ГЗ (глава 17 ГК) и ЗЗ (главы 3 и 4 ЗК). Если арендодатель не является собственником участка, то согласие собственника ЗУ на аренду здания или сооружения не требуется. За исключением тех случаев, когда условия заключаемого договора аренды входят в противоречия с условиями пользования земельным участком, которые определены либо договором между собственником здания и участка или законом. Договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок не менее 1

1) Гражданский кодекс РФ. 2) Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (с изменениями и дополнениями). 3) Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" (с изменениями и дополнениями). 4) Информационное письмо ВАС №53 «О государственной регистрации ДА нежилых помещений». 5) Белов В.А. Гражданское право. Общая часть. Том 1: Введение в гражданское право: Учебник. – М.: Юрайт-Издат, 2012. 6) Садиков О.Н. Гражданское право. В 2-х томах. Том 2. – М.: Инфра-М, 2010. 7) Сергеев А. П. Гражданское право: Учебник в 3 томах. Том 1. –М.: Велби, 2009. 8) Суханов Е.А. Российское гражданское право. Учебник. В 2-х томах. Том 2: Обязательственное право. Гриф УМО МО РФ. – М.: Статут, 2014. – 375 с. ----------------------- Рано или поздно перед предпринимателем встаёт вопрос об офисных и/или складских помещениях. Если собственных средств недостаточно или вложение достаточно крупной суммы в недвижимость представляется не целесообразной в данный момент времени, так называемой палочкой-выручалочкой может стать один из институтов гражданского права именуемый арендой. Как и у любой другой сделки, у договора аренды есть свои тонкости и связаны они, как показывает практика, в первую очередь с формой договора и его условиями. Договор аренды офиса, лучше заключить в письменной форме. Причём если это договор аренды здания или сооружения, то это обязательно один документ. И тот и другой вступят в силу с момента подписания, но если они заключены на срок не менее года, то государственная регистрация договора – обязательна. Без этого договор будет считаться не заключённым. Если договор прошёл государственную регистрацию, то все изменения и дополнения к нему также должны быть зарегистрированы в государственном реестре. Это правило в равной мере касается субаренды, перенайма и ряда иных распорядительных действий арендатора. Свобода договора – один из основополагающих принципов договорного права. В Гражданском кодексе (далее – ГК РФ) достаточно много норм, которые применяются постольку-поскольку стороны не установили в договоре иное и их в принципе достаточно для «относительно спокойной жизни». Договор аренды не исключение. Поэтому если стороны согласуют условие о предмете договора аренды, достаточно чётко его индивидуализируют в договоре – договор будет заключенным. Остальное же будет регулироваться нормами ГК РФ. Учитывая, что ситуации, условия, потребности бывают разные, в целях более полной защиты собственных интересов и преследуемых целей всё же целесообразно не ограничиваться этими общими нормами регулирующими аренду, а максимально конкретно и чётко прописать в договоре права и обязанности каждой стороны. При этом необходимо помнить, что обязательные нормы нельзя изменить. Договор аренды здания или сооружения должен помимо предмета, предусматривать размер арендной платы. В противном случае он будет ничтожным. Учитывая, что договора дарения между коммерческими организациями запрещены, условием о цене не стоит пренебрегать и в договоре аренды офиса. Перед заключением договора необходимо убедиться в отсутствии прав третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Запрет на совершение регистрационных действий с объектом аренды, обременение его залогом, субарендой, сервитутом – всё это может обернуться неприятностями, ведь права третьих лиц на это имущество сохранятся. К примеру, если объект аренды находится в залоге, сдача его в аренду возможно только с согласия залогодержателя. Конечно, арендодатель несёт ответственность, за сокрытие такого рода информации, но ведь потерянное (в лучшем случае) время это не вернёт. И именно поэтому серьёзный бизнес занимается проверкой контрагентов, именно поэтому кредит на хороших условиях нельзя получить в день обращения. В сам договор аренды желательно включить условие о согласии арендодателя на сдачу арендатором объекта аренды в субаренду, перенаём. Это будет своеобразной страховкой, в ситуации, когда арендовать офис, склад за такую цену будет уже не целесообразно, слишком затратно. Досрочное расторжение договора, также является причиной разногласий. Поэтому будет далеко не лишним заранее определить основания для досрочного расторжения договора аренды. Например, включить в договор условие о праве арендатора требовать досрочного расторжения договора аренды, в случае если арендная плата превысит установленный договором предел. Требование о