Правовое регулирование купли-продажи недвижимости

Недвижимость представляет собой одну из основ функционирования любой экономической системы. Поэтому оптимальная организация оборота недвижимости является одной из главных задач в области экономической политики. Ведущую роль в организации такого оборота играет правовое регулирование отношений, связанных с недвижимым имуществом.

---

Поможем написать диплом в москве , заполните форму на Work5.

---

. Договор купли-продажи недвижимого имущества в последнее время получил в России самое широкое распространение, при этом правовое регулирование оборота недвижимого имущества имеет давнюю историю. Можно с уверенностью сказать, что от правильного выбора правовой модели отношений в сфере недвижимости во многом зависит динамика экономических процессов, инвестиционный климат и благосостояние населения. В то же время недостатки правового регулирования в данной области, пробелы в законодательстве и ошибочные решения не могут не сказываться негативно на многих факторах экономического и социально-политического развития. Начиная с середины 90-х годов ХХ века, законодательство в области недвижимости развивалось достаточно интенсивно. Были приняты такие важные акты, регулирующие отношения в области недвижимого имущества, как Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В то же время, особенности правоприменения и судебная практика говорят о том, что до сих пор не решены многие проблемы в регулировании сделок с недвижимостью. Вышеизложенные положения свидетельствуют об актуальности данной работы, рассматривающей правовое регулирование договора купли-продажи недвижимости по российскому законодательству и праву. Объект исследования – комплекс вопросов, связанных с регулированием договора купли-продажи недвижимости. Предмет исследования – нормы права, регулирующие обращение недвижимого имущества в гражданском обороте. Цель исследования – анализ законодательной базы в сфере правового регулирования содержания и особенностей договора купли-продажи недвижимости. Исходя из цели были поставлены следующие задачи: – дать понятие недвижимости как объекта гражданских правоотношений; – рассмотреть вопросы правового регулирования оборота недвижимости в истории и современности отечественного законодательства; – исследовать сущность и особенности договора купли- продажи недвижимости: понятие, существенные условия, права и обязанности сторон, форму и т.п.; – изучить проблемы исполнения и прекращения договора купли-продажи недвижимости. Методологическую основу работы составили системно-структурный подход к анализу объекта исследования, а также логический, сравнительно- правовой методы исследования. Важнейшие по своей содержательной глубине и перспективному значению разработки в области правового регулирования оборота недвижимости разрабатывались целой плеядой известных ученых дореволюционного, советского и постсоветского периодов. Следует выделить работы, посвященные институту договора купли-продажи недвижимости Г.Ф. Шершеневича, М.Н. Марченко и многих других. Труды этих авторов являются теоретической базой данного исследования, наряду с нормативно-правовыми актами Российской Федерации (основным нормативным источником служил Гражданский кодекс Российской Федерации), учебными пособиями и статьями в периодических изданиях. Структура работы определяется целью и задачами исследования. Работа включает в себя: введение, три главы, объединяющие шесть параграфов, заключение, библиографический список.

В курсовой работе установлено, что правовой режим недвижимого имущества, а также особенности совершения сделок с недвижимым имуществом регламентируются большим количеством нормативно-правовых актов. Основной источник правового регулирования оборота недвижимости - ГК РФ, содержащий определение недвижимого имущества, устанавливающий его виды, правовой режим, закрепляющий общие условия совершения сделок, формулирующий специальные требования к совершению отдельных видов сделок с недвижимостью. Другим важным законодательным актом, регулирующим режим и оборот недвижимости, является ЗК РФ. В некоторых случаях вызывает научные споры соотношение норм гражданского и земельного законодательства в области регулирования оборота недвижимости. Однако, как было установлено в работе, здесь является важным то, что раздел между ГК РФ и ЗК РФ в регулировании оборота земельных участков должен проходить по границе, которая разделяет публично-правовые потребности в обеспечении сохранности земель и частно-правовые начала правового регулирования общего оборота этого объекта гражданских прав. Если ЗК устанавливает правовой режим различных земель в зависимости от их целевого назначения, условия ограничения оборота различных видов земельного имущества, то ГК РФ имеет приоритет в регулировании самого процесса оборота земельных участков. Таким образом, поскольку регулирование оборота вещных прав – это прерогатива ГК РФ, то ему принадлежит приоритет в установлении правил гражданско-правового оборота этого объекта, хотя и на основе того статуса земельных объектов, который определен в ЗК РФ. Договор купли-продажи недвижимости, как и любой гражданско-правовой договор, имеет собственную специфику, которая, как уже было указано, связана с его объектом – недвижимостью. Кроме того, немаловажны и нормы, регулирующие взаимоотношения сторон по договору продажи недвижимости. В основном эти нормы касаются условий передачи объекта недвижимости и оплаты по договору. В настоящее время в законодательстве достаточно полно, за некоторыми изъятиями, регулируются вопросы купли-продажи недвижимости. В то же время, несомненно, что правоотношения, связанные с оборотом недвижимости, – одна из тем, которые никогда не утрачивали актуальности на протяжении всей истории права и государства. Особенность проблемы недвижимого имущества заключена в двойственном характере его природы: с одной стороны, создание, эксплуатация и реализация объектов недвижимости является разновидностью предпринимательской деятельности, осуществляемой в частноправовом, дозволительном режиме, а с другой – осуществляется такая деятельность с учетом императивных норм, сформулированных в градостроительном, жилищном, экологическом, земельном законодательстве, то есть с учетом публично-правовых установлений государства. Именно поэтому правовое регулирование отношений недвижимости должно носить комплексный характер, включающий в себя не только нормы частного законодательства, но и целый ряд институтов государственного, административного, а иногда и международного права. В связи с изложенным, с целью создания эффективного юридического режима регулирования правоотношений в сфере недвижимости необходим тщательный анализ законодательных и нормативно-правовых актов, касающихся инвестиционных, строительных, градостроительных процессов, земельных правоотношений, гражданско-правовых вопросов в данной сфере.

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2 ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ. – 04.08.2014. – N 31. – ст. 4398. 2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 28.12.2016) // "Российская газета". – N 238-239. – 08.12.1994. 3. Воздушный кодекс Российской Федерации от 19.03.1997 N 60-ФЗ (ред. от 06.07.2016) // "Российская газета". – N 59-60. –26.03.1997. 4. Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30.04.1999 N 81-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) // "Российская газета". – N 85-86. – 01-05.05.1999. 5. Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации от 07.03.2001 N 24-ФЗ (ред. от 03.07.2016) // "Российская газета". – N 50-51. – 13.03.2001. 6. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) // "Российская газета". – N 211-212. – 30.10.2001. 7. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 28.12.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) // "Российская газета". – N 1. – 12.01.2005. 8. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 19.12.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) // "Российская газета". – N 290. – 30.12.2004. 9. Водный кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 N 74-ФЗ (ред. от 31.10.2016) // "Российская газета". – N 121. – 08.06.2006. 10. Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 N 200-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) // "Российская газета". – N 277. – 08.12.2006. 11. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // "Российская газета". – N 137. – 22.07.1998. 12. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.07.2016, с изм. от 05.07.2016) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) // "Российская газета". – N 148-149. – 06.08.1998. 13. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.01.2017) // "Российская газета". – N 156. – 17.07.2015. 14. Постановление Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 N 13-П "По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки В.В. Чадаевой" // "Российская газета". – N 130. – 17.06.2010. 15. Защита основных экономических прав и свобод предпринимателей за рубежом и в Российской Федерации. Опыт сравнительного исследования / Гаджиев Г.А. – М.: Манускрипт, 1995. – 232 c. 16. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: Научно-практический комментарий / Отв. ред. Абова Т.Е., Кабалкин А.Ю., Мозолин В.П. – М., Юрайт. 2004. – 975 с. 17. Кущенко В.В. Правовой режим недвижимости: проблемы и пути их решения // Законодательство и экономика. – №10. – 2006. – С. 50-55. 18. Ленковская Р.Р. Особенности ответственности сторон по договору купли-продажи недвижимости //Правовые вопросы недвижимости. – 2015. – № 1. – С. 22-24. 19. Меркулов В.В. Мировой опыт иностранного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. – СПб.: Юрид. центр Пресс. 2003. – С. 44. 20. Петров А.В. Форма права и ее разновидности // Вестник ННГУ. 2012. – №6-1. URL: http://cyberleninka.ru/article/n/forma-prava-i-ee-raznovidnosti (дата обращения: 12.02.2017). 21. Российское гражданское право: В 2 т. Обязательственное право: Учебник (том 2) (2-е издание, стереотипное) // Отв. ред. Е.А. Суханов. – М., Статут. 2011. – 646 с. 22. Сайдаманов А.А. О переходе права собственности недвижимого имущества по договору купли-продажи // Аудиторские ведомости. – 2001. – N 6. – С. 22-23. 23. Система договоров в гражданском праве России: монография / Романец Ю.В. – М.: Норма, Инфра-М, 2013. – 496 с. 24. Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. – Тула: Автограф, 2001. – 720 с.