Основные принципы и подходы в управлении коммерческой недвижимостью (на примере складских, производственных помещений и открытых площадей объекта расположенного в Московской области)

Актуальность вопросов создания, развития недвижимости и управления ею в современных условиях развития экономики определяется тем, что недвижимость формирует основное звено во всей системе рыночных отношений. Только при наличии объектов недвижимости и эффективном управлении ими может быть создан надлежащий рынок, без которого не могут быть сформированы рыночные институты и налажены требуемые для рыночных условий отношения между хозяйствующими субъектами. С развитием сферы недвижимости особую актуальность приобретают вопросы, связанные с управлением объектов недвижимости. Недвижимость, как объект приносящий доход, в современных условиях становится важным объектом инвестирования, в связи с этим управление объектами недвижимости – это один из важнейших факторов функционирования и развития современного рынка недвижимости. Договор аренды должен быть обязательно оформлен в официальном порядке, согласно существующим на территории нашей страны законам об аренде. Сторонами данного договора, то есть арендодателями и арендаторами, могут выступать как физические, так и юридические лица. При этом лицо, сдающее движимое или недвижимое имущество на краткосрочный или долгосрочный период за оговоренную плату, должно быть его прямым собственником или же уполномоченным на владение и распоряжение объектом аренды на основании имеющейся у него доверенности за подписью собственника. Будучи субъектами гражданско-правовых отношений, и арендодатель, и арендатор должны быть дееспособными, других ограничений к сторонам договора аренды российское законодательство не предусматривает.

---

Делаем выполнение курсовых работ проще.

---

. Кроме сторон, в договоре обычно указывается срок действия аренды. Он может быть краткосрочным, длящимся не более одного года, среднесрочным, рассчитывающим передачу прав пользования объектом на период от одного до пяти лет, долгосрочным, подразумевающим предоставление аренды на срок более пяти лет, но менее 50. Однако зачастую стороны опускают этот пункт договора, оставляя его незаполненным. Это означает, что аренда бессрочна, и соглашение сторон будет действовать до тех пор, пока они совместно или какая-либо одна сторона данного договора не решит расторгнуть его. В этом случае важно помнить о сроках, в которые решившая отказаться от исполнения своих обязательств по договору сторона должна уведомить о своем решении другую сторону. Для движимых и недвижимых средств они различны – если у вас заключен договор об аренде движимого имущества, то предупредить об отказе нужно не позднее, чем за один месяц. А в случае с недвижимыми объектами этот срок увеличивается до трех месяцев. Новизна исследования заключается в разработке предложений по улучшению управления коммерческой недвижимостью. Объект исследования – ООО «Технопарк Проминвест». Предмет исследования – управление коммерческой недвижимостью. Цель работы – исследовать основные принципы и подходы в управлении коммерческой недвижимостью (на примере складских, производственных помещений и открытых площадей объекта расположенного в Московской области). Задачи: - рассмотреть теоретические аспекты управления коммерческой недвижимостью; - провести анализ управлении коммерческой недвижимостью складского комплекса, производственных помещений и открытых площадей ООО «Технопарк Проминвест»; - описать совершенствование управления коммерческой недвижимостью. Информационную базу исследования составили труды таких авторов, как В.В. Авекова, В.А. Алексеева, Н.Г. Ананьевой, В.В. Курносовой, А.М. Анчокова, В. Белова, М.Ю. Барщевского, Д.Н. Ветошкина и др. Методы исследования – анализ, обобщение полученной информации. Теоретическая значимость работы заключается в исследовании управления недвижимым имуществом. Практическая значимость работы заключается в совершенствовании управления недвижимым имуществом. Структура работы состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы.

В результате проделанной работы решены следующие задачи: рассмотрены теоретические аспекты управления коммерческой недвижимостью; проведен анализ управлении коммерческой недвижимостью складского комплекса, производственных помещений и открытых площадей ООО «Технопарк Проминвест»; описано совершенствование управления коммерческой недвижимостью. В заключение необходимо отметить, что по сегодняшний день не существует единого подхода к определению юридической природы арендных отношений. В течение достаточно длительного периода времени институт аренды имел исключительно обязательственную природу, при этом отдельными учеными отмечались признаки ущербности положения арендатора в отношениях с арендодателем. Позже советским законодательством признавалось существование вещно-правовых элементов в структуре арендных отношений. Однако сегодня вновь ведутся споры о юридической природе арендных отношений и возможности их включения в систему обязательственных отношений. Институт аренды нужно сохранить со свойственной ему вещно-обязательственной природой. Договор аренды является консенсуальным, так как является заключенным с момента достижения контрагентами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связан с передачей имущества арендатору. Сама передача имущества арендатору является исполнением вступившего в силу договора со стороны арендодателя. Поэтому в тех ситуациях, когда момент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей арендованного имущества, можно вести речь об особой процедуре заключения договора аренды и исполнении его в момент заключения, но не о реальной природе договора аренды. Существенными условиями договора аренды следует признать его предмет, а также срок аренды и условия об арендной плате. К процедуре заключения договора аренды применяются общие правила о порядке совершения сделок и заключения договоров. Добросовестные арендаторы имеют право претендовать на заключение с ними договора на новый срок, что дает им возможность в преимущественном порядке перед иными участниками гражданского оборота получить в аренду имущество. Добросовестные арендаторы имеют право претендовать на заключение с ними договора на новый срок, что дает им возможность в преимущественном порядке перед иными участниками гражданского оборота получить в аренду имущество. Придание значимости арендным отношениям государство осуществляет посредством обязательной регистрации данного договора и тем самым осуществляет признание появившегося права пользования арендатора перед иными лицами. Наиболее часто встречающимися случаями прекращения договора аренды являются его прекращение в связи с истечением срока действия договора или расторжение договора по инициативе сторон. Разновидностями договора аренды в соответствии со ст. 625 ГК РФ являются прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда. По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Программа учета аренды недвижимости ООО «Технопарк Проминвест» предназначена для комплексного управления объектами недвижимости: ведения базы данных арендаторов, учета договоров аренды, учета движения денежных средств, обслуживания объектов недвижимости и т.д. Программу можно использовать для учета аренды в бизнес-центрах, торговых центрах, рынках, паркингах, автостоянках, складах и т.д., т.е. в любом бизнесе, связанном с арендой недвижимости. Программа является простой и интуитивно понятной для пользователя, имеет удобный интерфейс. Следует заметить, что использование бизнес-процессов организацией ООО «Технопарк Проминвест» в системе ELMA позволит не только регламентировать и описывать процесс заключения договора аренды, но и добиваться уменьшения сроков выполнения задач сотрудниками, предусматривать и своевременно реагировать на возможные исключительные ситуации при выполнении процессов. Кроме того, используя веб-интерфейс системы, сотрудники ООО «Технопарк Проминвест» при выполнении своих задач видят все необходимые данные в удобном формате в одном месте, даже несмотря на то, что эти данные были получены из совершенно разных источников (возможно, хранятся в различных системах). 

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 18.04.2018). 2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (ред. от 28.12.2016) //Российская газета – N1-2005 3. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ. СПС «КонсультантПлюс». 4. Постановление Правительства Ямало-Ненецкого автономного округа от 11.09.2017 № 957-П. 5. Постановление Правительства РФ от 30.06.1998 № 685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества» // Собрание законодательства РФ, № 27, 06.07.1998, ст. 3200. 6. Письмо Минфина РФ от 28.08.2000 N 01-02-01/03-3183 «О финансировании государственных унитарных предприятий за счет средств арендной платы» (документ опубликован не был) // СПС «КонсультантПлюс». 7. Артемьев, А. В. Управление собственностью / А.В. Артемьев. - М.: Паропро. - 2017. - 488 c. 8. Авеков, В. В. Актуальные вопросы управления собственностью субъекта Федерации / В.В. Авеков. - М.: Маросейка. - 2016. - 288 c. 9. Алексеев, В.А. Сделки с недвижимостью: правовая экспертиза и проверка законности сделки // Нотариус. - 2017. - № 4. - С. 3-107. 10. Ананьева, Н.Г. Неправомерный отказ в регистрации прав на недвижимость и сделок с ней по результатам правовой экспертизы представленных документов // Карельский научный журнал. - 2018. - № 3. - С. 7-100. 11. Анчоков, А.М. О некоторых вопросах, связанных с договором аренды // Право и экономика. - 2012. - № 12. – С. 36-45. 12. Астапова, Е.В. Новеллы законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество // Юристъ - Правоведъ. - 2016. - № 3 (76). - С. 10-114. 13. Агапов Р. Реализация арендодателем права на расторжение в одностороннем порядке договора аренды недвижимого имущества // Корпоративный юрист. - 2017. - № 4. – С.25-106. 14. Александрова С.Н. Предварительный договор аренды будущей недвижимости как организационное обязательство // Законы России: опыт, анализ, практика. – 2017. - № 5. – С. 22-104. 15. Бабаян, К.Т. К вопросу о совершенствовании кадастровых работ, учета недвижимости и регистрации прав на нее // Политематический сетевой электронный научный журнал Кубанского государственного аграрного университета. - 2016. - № 1. - С. 26-198. 16. Бадмаева, И.Г. Новеллы института государственной регистрации недвижимости // Современные проблемы теории и практики права глазами молодых исследователей: материалы X Всероссийской молодежной научно-практической конференции. Научный редактор И.А. Шаралдаева. - 2017. - С. 19-104. 17. Бадулина, Е.В. Федеральный закон о государственной регистрации недвижимости: предпосылки принятия и некоторые новеллы // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2018. - № 10. - С. 6-105. 18. Бевзенко, Р.С. Операция «липовые бумажки». к проблеме сноса самовольных построек // Вестник экономического правосудия Российской Федерации (0869-7426). - 2016. - № 5. - С. 29-108. 19. Белова, О.Н. Возникновение и развитие системы государственной регистрации прав на территории России в дореволюционный период // Социально-экономические явления и процессы. - 2018. - № 7. - С. 26-101. 20. Белоконов, А.В. Понятие, содержание и сущность государственной регистрации прав на недвижимое имущество // Ученые труды Российской академии адвокатуры и нотариата. - 2017. - № 3 (38). - С. 17-132. 21. Бикмурзин, Д.М. Государственная регистрация права собственности на землю // Бюллетень науки и практики. - 2016. - № 7. - С. 26-168. 22. Болтанова, Е.С. Единый государственный реестр недвижимости - новый информационный ресурс // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2016. - № 7. - С. 14-103. 23. Белов, В. Крупные арендаторы недвижимости: споры с владельцами // Жилищное право. - 2016. - № 4. – С. 25-108. 24. Белов, В.А. Арендная плата по договору аренды // Право и экономика. - 2016. - № 3. – С. 13-104. 25. Белов, В.А. О консенсуальности и реальности договора аренды // Право и экономика. - 2017. - № 3. – С.18-105. 26. Белов, В.А. Особенности законодательства об аренде // Право и экономика. - 2017. - № 6. - С. 37-106. 27. Белов, В.А. Правовая природа арендных отношений: исторический аспект // Адвокат. - 2018. - № 9. - С. 17-104. 28. Барщевский, М.Ю. Все о наследовании, купле-продаже, дарении, мене движимого и недвижимого имущества / М.Ю. Барщевский. - Москва: СПб. [и др.] : Питер. - 2016. - 428 c. 29. Ветошкин, Д. Н. Повышение качества и доступности государственных услуг в сфере кадастра недвижимости путем введения организации государственно-частного партнерства // Вестник СГГА. – 2016. – № 3(16). – С. 26–104. 30. Варламов, А.А. Проблемы актуализации адресной информации в государственном кадастре недвижимости // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2018. - № 8. - С. 29-108. 31. Варламов, А.А. Проблемы актуализации адресной информации в государственном кадастре недвижимости // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2018. - № 9. - С. 6-100. 32. Варламов, А.А. Экономико-социальные аспекты кадастрового производства в России // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2018. - № 4. - С. 35-100. 33. Воробьева, Л.В. О некоторых вопросах совершенствования регистрации прав на имущество // Вопросы современной науки и практики. Университет им. В.И. Вернадского. - 2018. - № 4. - С. 18-103. 34. Голованов, Н.М. Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Вестник гражданских инженеров. - 2018. - № 6. - С. 29-185. 35. Ильин, М.О. Возможные структурно-логические схемы научных исследований в диссертациях по магистерской программе «Экспертиза отчетов об оценке» / Известия РЭУ им. Г.В. Плеханова № 2 (16). - 2018. - С. 25-106. 36. Ильин, М.О. Методика экспресс-проверки и выявления нарушений в отчетах об оценке // Журнал «Регистр Оценщиков» № 16. - 2017. – С. 15-108. 37. Корнийчук Г.А. Договоры аренды, найма и лизинга . М.: Дашков и К, 2017. 160 с. 38. Каминский, А.В. Рубикон оценочной деятельности // журнал «Имущественные отношения в Российской Федерации» № 4 (139). - 2018. – С. 36-108. 39. Каминский, А.В. Экспертиза отчетов об оценке: Учебник – М.: Книжная Линия. - 2016. – 452с. 40. Корнийчук, Г. А. Договоры аренды, найма и лизинга / Г.А. Корнийчук. - М.: Дашков и Ко. - 2018. - 156 c. 41. Маркелова, И.Д. Проблемы правового регулирования аренды отдельных видов недвижимого имущества // Вестник гражданских инженеров. - 2017. - №3. - С. 24-171. 42. Макаров, О.В. Недвижимость как объект гражданских правоотношений: сущность и характерные черты // Нотариус. - 2018. - № 5. - С. 9-102. 43. Оглоблина, О. М. Аренда недвижимого имущества. Комментарии и образцы документов / О.М. Оглоблина, М.Ю. Тихомиров. - М.: Издание Тихомирова М. Ю. - 2016. - 640 c. 44. Скуратовская, Д.В. Специфика формирования сервисных навыков и методов управления недвижимостью // Современные научные исследования и инновации. - 2017. - № 4. - С. 36-104. 45. Тепман, Л.Н. Оценка недвижимости: Учебное пособие / Л.Н. Тепман, В.А. Артамонов. - М.: ЮНИТИ, 2018. - 591 c. 46. Ушак, Н.В. Оценка недвижимости / Н.В. Ушак. - М.: КноРус. - 2019. - 752 c. 47. Фокина, О.М. Оценка недвижимости: Учебник / О.М. Фокина. - М.: Финансы и статистика. - 2016. - 560 c. 48. Шеметова, Н.Ю. Определение недвижимого имущества в России: экономические предпосылки и правовые подходы // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2018. - № 7. - С. 14-108. 49. Шабалин, В. Г. Сделки с недвижимостью. / В.Г. Шабалин, Омега-Л, 2017. - 608 c. 50. Отчеты организации за 2016-2018 гг.