договор коммерческого найма жилого помещения

Актуальность темы дипломной работы обусловлена тем фактом, что современный период развития общества и государства характеризуется возрастанием внимания к социальным проблемам, прежде всего, в сфере обеспечения граждан жильем. В существующих экономических условиях приобретение жилья в собственность является практически единственным способом обеспечения граждан жилыми помещениями. Высокие цены на жилые помещения не позволяют сделать упомянутый способ доступным для большинства населения в Российской Федерации. Это влечет необходимость теоретической разработки и практического применения новых договорных конструкций, обеспечивающих предоставление жилых помещений нуждающимся гражданам. Наряду с договорами, опосредующими отчуждение жилья в собственность, целесообразно расширение практики применения договоров, по которым жилое помещение передается во временное владение и пользование на возмездной основе. Одним из таких договоров является договор коммерческого найма жилого помещения.

---

Онлайн-калькулятор рассчитает стоимость доклада в Томске на сайте.

---

. Договор коммерческого найма жилого помещения имеет преимущества перед иными договорнымконструкциями, обладающими социальной направленностью в жилищно-правовой сфере, которые заключаются в том, что целевая аудитория граждан не ограничивается критериями их материальной обеспеченности. Более того, доход, аккумулируемый с возмездного владения и пользования жилыми помещениями по договорам коммерческого найма, может быть направлен на строительство новых объектов государственного и муниципального жилищного фонда коммерческого использования, что в свою очередь позволит снизить срок ожидания гражданами жилых помещений. Указанные, а также иные преимущества договора коммерческого найма позволят иным образом подойти к обеспечению нуждающихся граждан жилыми помещениями. В отличие от договора социального найма, научное изучение договора коммерческого найма не получило должного внимания как в практическом, так и в теоретическом аспектах. В связи с этим существует ряд следующих проблем: отсутствие необходимого федерального законодательства, регулирующего порядок предоставления жилого помещения, процедуру постановки на учет нуждающихся в жилом помещении граждан по договорам коммерческого найма, полномочия исполнительных органов власти различного уровняв области заключения договоров коммерческого найма жилого помещения из государственного и муниципального жилищного фонда коммерческого использования;отсутствует единое понимание жилищно-правовых терминов и категорий применительно к анализируемому кругу жилищных правоотношений; несложилась должным образом единая практика применения договоров коммерческого найма жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда; не ведется учет и регистрация договоров коммерческого найма в частном жилищном фонде. Кроме того, отсутствие гражданско-правовых механизмов, позволяющих привлечь коммерческие организации,целямидеятельности которых является сдача жилых помещений во временное и возмездное владение и пользование гражданам, к участию в формировании жилищного фонда коммерческого использования, также усугубляет сложившуюся ситуацию в рамках исследуемых отношений. Таким образом, действующее законодательство, регулирующее договор коммерческого найма жилого помещения, нуждается в дальнейшем совершенствовании, что, несомненно, подтверждает актуальность темы настоящего исследования. Объектомдипломной работыявляется круг общественных отношений, опосредуемых договором коммерческого найма жилого помещения. Это целый ряд отношений, касающийся заключения, изменения, исполнения и расторжения договорных отношений по коммерческому найму, установлению правового статуса его сторон, а также места договора коммерческого найма в системе договорных отношений,опосредующих передачу жилого помещения во владение и пользование. Предметомдипломной работыявляется исследование правовых актовРоссийской Федерации в сфере регулирования жилищных правоотношений, возникающих из договора коммерческого найма. Цельдипломной работы– комплексное изучение правового регулирования договора коммерческого найма и установление возможностей и направлений его использования в сфере обеспечения граждан жильем. Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие основные задачи: определитьюридическую природу договоров, опосредующих передачу жилого помещения во владение и пользование по договору коммерческого найма; проанализировать становление и развитие правового регулирования правоотношений коммерческого найма жилого помещения в российском законодательстве установить особенности правового статуса нанимателя; охарактеризовать правовое положение наймодателя; определить порядок заключения и изменения договора коммерческого найма; определить порядок расторжения и прекращения договора коммерческого найма. Теоретическую основу исследованиясоставляют труды российских ученых –Н.М. Коршунова, Ю.Н. Андреева, Н.Д. Эриашвили, М.М. Рассолова, П.В. Алексия, А.Н. Кузбагарова, О.А.Егоровой, О.А. Городова, А.К. Губаевой, М.Н. Долгополого, Е.А.Суханова, С.И.Сусловой и др.

Подводя итоги проведенного исследования правового регулирования отношений из договора коммерческого найма, можно сделать следующие выводы: 1) Рассмотрение вопросов возмездностидоговора коммерческого найма позволили автору предложить свою редакциючасти первой статьи 682 ГК: «Статья 682. Плата за жилое помещение 1. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения, если речь не идет о государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования.». Полагаем, что такая редакция данной нормы наилучшим образом отвечает реалиям сегодняшнего дня и соответствует современному законодательномууровнюзащиты права собственности, целям и коммерческому характеру рассматриваемого видадоговора. 2) Договоры социального и коммерческого найма жилых помещений, имея определенное сходство между собой, в то же время различаются весьма существенно. Сравнительный анализ указанных видов договоров показал, что для договора коммерческого найма характерными признаками являются свобода договора, срочность отношений, отсутствие нормирования предоставляемой жилой площади, отсутствие необходимости пребывания нанимателя на учете нуждающихся в жилых помещениях и т.д., в то время как для договора социального найма особенностями являютсяотсутствие цели извлечения прибыли, отсутствие признака свободы договора, бессрочность отношений, наличие определенных требований к размеру предоставляемого жилища, наличие ряда административных предпосылок для заключения договора и т.п. 3) Автором предложена следующая редакция ст. 678 ГКРФ: «Статья 678. Обязанности нанимателя жилого помещения 1. Наниматель обязан использовать жилое помещение для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. 2. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. В случае, когда наниматель произвел за счет собственных средств и с согласия наймодателяпереустройство и реконструкцию жилого помещения, наниматель имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости затрат, связанных с проведением переустройства и реконструкции жилого помещения, если иное не предусмотрено договором коммерческого найма жилого помещения. 3. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи. 4. При прекращении договора коммерческого найма жилого помещения наниматель обязан вернуть наймодателюжилое помещение в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если наниматель не возвратил переданное внаем жилое помещение либо возвратил его несвоевременно, наймодательвправе потребовать внесения платы за жилое помещение за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненныхнаймодателюубытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат переданного внаем жилого помещения договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором коммерческого найма жилого помещения». 4) По мнению автора, с учетом потребительской направленности договора коммерческого найма необходимо оценивать состояние передаваемого жилого помещения с точки зрения его пригодности для "постоянного проживания". Жилое помещение как объект договора коммерческого найма должно быть пригодно именно для постоянного проживания, т.е. оно должно отвечать установленным санитарным, техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ч. 2 ст. 15 ЖК). Состояние жилого помещения на момент его передачи нанимателю фиксируется в акте приемки-передачи жилого помещения, подписываемом обеими сторонами. Таким образом, исполнение наймодателемобязанности по передаче жилого помещения по договору коммерческого найма будет надлежащим, если он передаст нанимателю жилое помещение в состоянии, пригодном для постоянного проживания. Поэтому, вцелях единообразного понимания и применения на практике, необходимо закрепить в ст. 673 ГК жилое помещение в качестве предмета договора коммерческого найма, приведя в соответствие с правилами ст. 62 ЖК. 5) В договоре коммерческого найма жилого помещения, как и в любом другом консенсуальномдоговоре, должна быть предусмотрена обязанностьнаймодателяпредоставить жилое помещение нанимателю в указанный в договоре срок, а если такой срок не указан, то в разумный срок (ст. 314 ГК).Данная обязанностьнаймодателяне отражена в гл. 35 ГК, хотя без ее соблюдения исполнение по договору не будет считаться надлежащим (ст. 314 ГК).Данный пробел считаем целесообразным разрешить по аналогии закона со ссылкой на п. 3 ст. 611 ГК, в соответствии с которым, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 398 ГКи потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК Нормативные правовые акты 1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (в ред. от 30.12.2008) // Российская газета. -1993. -№ 237 (25 декабря). 2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 02.12.2013) // Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, N 5, ст. 410. 3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 28.12.2013) // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14. 4. Кодекс РФ об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. N 195-ФЗ // Собрание законодательства РФ", 07.01.2002, N 1 (ч. 1), ст. 1. 5. Федеральный закон от 30.03.1999 N 52-ФЗ (ред. от 25.11.2013) «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» // Собрание законодательства РФ, 05.04.1999, N 14, ст. 1650. 6. Федеральный закон от 31.05.2002 N 63-ФЗ (ред. от 02.07.2013) «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ, 10.06.2002, N 23, ст. 2102. 7. Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 14.05.2013) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность // Собрание законодательства РФ", 21.08.2006, N 34, ст. 3680. 8. Постановление Правительства РФ от 23.05.2006 N 307 (ред. от 27.08.2012) «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» (вместе с «Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам») // Собрание законодательства РФ, 05.06.2006, N 23, ст. 2501. 9. Постановление Правительства РФ от 23.05.2006 N 306 (ред. от 16.04.2013) «Об утверждении Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг» // Собрание законодательства РФ, 29.05.2006, N 22, ст. 2338. 10. Постановление Правительства РФ от 21.05.2005 N 315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения» // Собрание законодательства РФ, 30.05.2005, N 22, ст. 2126. 11. Распоряжение Правительства РФ от 29.08.2012 N 1556-р «Об утверждении перечня мероприятий по формированию рынка доступного арендного жилья и развитию некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода» // Собрание законодательства РФ, 03.09.2012, N 36, ст. 4971. 12. Закон РФ от 24.12.1992 N 4218-1 (ред. от 22.08.2004) «Об основах федеральной жилищной политики» // Ведомости СНД и ВС РФ, 21.01.1993, N 3, ст. 99. В настоящее время утратил силу. Научная литература 13. Агапов С.В. Теоретические проблемы правового регулирования сделок с жилыми помещениями по гражданскому праву Российской Федерации: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2003. С. 9. 14. Актуальные проблемы гражданского права: учеб. пособие для студентов вузов, обучающихся по специальности «Юриспруденция» / под ред. Н.М. Коршунова, Ю.Н. Андреева, Н.Д. Эриашвили. — 2-е изд., перераб. и доп. — М.: ЮНИТИ-ДАНА: Закон и право, 2010. — 431 с. 15. Аполлонов А.О., Страунинг Э.Л. О правилах пользования жилыми помещениями // Жилищное право. 2006. N 5. С. 12. 16. Виноградов Л.А. Наем квартиры и иных помещений: Сборник законов с разъяснениями Правительствующего Сената по 1 апреля 1910 г., научными истолкованиям и практикой правительственных и общественных установлений. М.: Издатель Л.А. Виноградов, 1910. С.144. С. 9. Доступ из ЭБС «Книгафонд». 17. Гражданское право: В 4 т. Том 3: Обязательственное право учеб для студентов вузов, обучающихся по направлению 521400 «Юриспруденция» и по специальности 021100 Юриспруденция» / [Витрянский В В и др.]; отв. ред. — Е.А Суханов — 3-е изд., перераб. и доп. — М. Волтерс Клувер, 2011 — 800 с. С. 552 – 590. 18. Гражданское право и современность: сборник статей, посвященный памяти М.И. Брагинского / С.С. Алексеев, Ф.О. Богатырев, Б.А. Булаевский и др.; под ред. В.Н. Литовкина, К.Б. Ярошенко; Институт законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ. М.: Статут, 2013. 766 с. 19. Гражданское право: учебник для студентов вузов, обучающихся по специальности «Юриспруденция» / [П.В. Алексий и др.]; под ред. М.М. Рассолова, П.В. Алексия, А.Н. Кузбагарова. — 4-е изд., перераб. и доп. — М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2011. — 911 с. С. 742. 20. Егорова О.А. Договор найма жилого помещения: история и современность // СПС «Консультант-плюс», 2008. 21. Какие документы наймодателя нужны для заключения договора коммерческого найма квартиры? // "Электронный журнал "Азбука права". 2013. 22. Кириченко О.В. Договор коммерческого найма жилого помещения и смежные гражданско-правовые договоры // «Семейное и жилищное право», 2007, N 3. 23. Кириченко О.В. Цена как существенное условие договора коммерческого найма жилого помещения // Юрист. 2011. № 16. С. 18 - 19. 24. Кириченко О.В. Порядок заключения договора коммерческого найма жилого помещения, требования к его форме // Современное право. 2012. № 6. С. 71 - 75. 25. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / О.А. Городов, А.К. Губаева, М.Н. Долгополый и др.; под ред. О.А. Городова. 4-е изд., перераб. и доп. М.: Проспект, 2012. 640 с. 26. Корякин В.М. Договор некоммерческого найма жилого помещения и его отличия от договоров социального и коммерческого найма // Право в Вооруженных Силах. 2012. N 11. С. 26 - 29. 27. Литовкин В.Н. Развитие советского жилищного законодательства // Советская юстиция. 1972. N 23. С. 13. 28. Макеев П.В. Правовые последствия изменения правового режима жилого и нежилого помещения // Современное право. 2009. N 6. С. 69. 29. Мокроусова Л.М. Договор коммерческого найма жилого помещения // Нотариус. 2008. N 2. С. 21. 30. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Часть третья: Договоры и обязательства.-М.: Статут, 2003. С.346 31. Проблемы совершенствования гражданского законодательства: Материалы IV Ежегодных научных чтений памяти профессора С.Н. Братуся (Москва, 28 октября 2009 г.) / Институт законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации. Отв. ред. В.М. Жуйков. – М.: ИД «Юриспруденция», 2010. - 368 с. 32. Раскина О. Аренда жилья в международном масштабе // Жилищное право. 2010. N 11. С. 25. 33. Российское гражданское право: учебник: в 2 т. / В.В. Витрянский, В.С. Ем, Н.В. Козлова и др.; отв. ред. Е.А. Суханов. 2-е изд., стереотип. М.: Статут, 2011. Т. 2: Обязательственное право. 1208 с. С. 432. 34. Рузанова В.Д. Расторжение договора найма жилого помещения // Жилищное право. 2005. N 3. С. 14 – 15. 35. Рузанова В.Д. Правовое положение лиц, проживающих с нанимателем по договорам социального и коммерческого найма: сравнительный анализ // «Семейное и жилищное право», 2009, N 4. С. 45. 36. Суслова С.И. Жилищные права: понятие и система / С.И. Суслова. – М.: ИД «Юриспруденция», 2011. 37. Тихомирова Л.В., Тихомиров М.Ю. Юридический справочник по жилищным вопросам, М.: «Издательство Тихомирова М.Ю., 2011. Доступ из СПС «Консультант Плюс». 38. Толстой Ю.К. Жилищное право: учебник. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Проспект, 2011. 192 с. С. 85. 39. Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула: Автограф, 2001. С. 461. 40. Шешко Г.Ф. Договор жилищного найма: возникновение и прекращение отношений по пользованию жилым помещением // Жилищное право. 2006. N 7. С. 29. 41. Щербачева Л.В. Договор коммерческого найма на жилое помещение // Закон и право. 2011. № 1. С. 53-58. 42. Ярошенко К.Б. Комментарий части второй Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М., 1996. С. 79. 43. URL: www.vn-nn.ru (дата обращения: 10.01.2014).